全球樓市擠泡沫,新加坡降溫潑冷水,是危機還是商機?

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看,那裡還有一道曙光。

全球金融市場動蕩,股市慘跌,市場恐慌情緒正在蔓延。四處彌漫着泡沫破裂之聲,對經濟危機的擔憂,越來越重。

全球房價下跌在這個秋天密集上演,真跌也有,假摔也在。唯有一座城,帶着四小龍的氣勢,守住了繁華,挺住了動蕩。

各路資産,有的被凍結,有的還在尋找逃亡的方向。

曆經了遙遠的熱門投資國之後,蓦然回首,近在眼前的獅城才是那片曙光,成為了資産保值逃生的地方。

作為亞洲的金融中心之一,新加坡是藏富的天堂,是全球各路資金和富豪們投資置業的首選。

伴随着政策的收緊,人口結構高端化的趨向,要進來有點難,但入了新加坡,你之後的生活就如同上了保險。

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強勁的新币

全球貨币崩潰告急,不斷加息的美國正在收割全世界的羊毛,在強勢美元之下,通貨膨脹,人民币不斷貶值,相比之下,新币依舊強勁。

 

過去十年,新币兌美金都是增值的。十五年以前,新币對美金是1:1.8,現在對美金是1:1.37。新币對英鎊和歐元同樣強勁,對人民币彙率也相對穩定,人民币有彙率管制,新币則無。

 

買這裡的資産比買其他任何地方都保值,同時也能帶給你更多附加的好處。

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優質的教育資源
因為“太害怕被世界淘汰”,新加坡一不小心擁有了“世界第一”的競争力。

在亞洲,被劃分為發達國家的地方隻有兩個,一個是日本,一個是新加坡。經濟發達的同時,教育質量還保持着一流的水準,大量學生選擇在新加坡留學,文憑獲得世界認可。

有投資眼光的父母,送子女去新加坡讀書的同時,在當地投資置業,即解決了陪讀住房問題,又确保了資産的穩定增值,不住時還可租出去獲得可觀的租金收益。

精明的中國富人,在對比了中國大環境以及國際學校的昂貴費用後,因孩子教育問題所做的這筆投資,怎麼算都不會虧。

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健康的市場周期

凡事皆有規律,萬物皆有周期。

中國的房産投資,玩的是心跳,動辄幾年内漲幅翻倍,亦或政府一紙文書,不得購買也不能立刻抛售,更有一夜之間降價到懷疑人生。

從瘋狂泡沫到如今熄火降溫,投資客們逐漸撤資另尋戰場。

相比之下,新加坡是個成熟市場,它的周期性非常明顯,每八到十年一個周期。

經曆過去政府的十輪政策調控,抑制住了房産價格暴漲,緻使價格溫和下跌了12%,每次政府降溫政策的出台,伴随的都是一段市場冷靜期,冷靜過後,又會再次迎來穩定增長。

在政府的各種調控下,新加坡的房價不會出現暴漲暴跌的情況。平滑價格曲線,不改變上升趨勢,平緩供應量,避免未來供過于求,以及對開發商的壓力測試等,整個樓市遵循市場規律健康發展,如何讓資産保值,在這裡體現得淋漓盡緻。

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金融助力,善用杠杆,巧獲收益
投資新加坡房産的優勢有兩點,一是貸款利率低,百分之二左右(以前更低),首付比例也低。二是租金高,輕松實現以租代供。若善用杠杆和投資準則,在新加坡市場可以獲得額外的高收益。

新加坡土地資源稀缺,寸土寸金的房子全部都是精裝,無公攤面積,還有機會買到永久産權,并且沒有房産增值稅和遺産稅。合理調整個人投資組合,優化資産品質,在有限的交易機會裡,是可以争取最優回報的。

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随着新加坡各項經濟指标繼續看好,2017年樓市開始複蘇,觸底上漲,嗅覺靈敏的投資者再次進入這一市場,買賣成交量快速增長。那麼,現在想要進入這個市場的新人,又如何投資呢?

首先,你要找到靠譜的房産經紀人。

和中國不太一樣,新加披房産經紀人幾乎都是高學曆,名校博士一抓一把。

因為新加坡有着全世界高度完善的房産交易法律法規,以及最規範的房産經紀人市場,所有的房産經紀人都必須通過政府機構CEA舉辦的極其嚴格的考試才可以從業。

幾乎100%的産業買賣都是通過房産經紀人進行,一位專業且經驗豐富的房産經紀人在你的房産投資成敗中扮演着很重要的角色。

其基本條件必須是對新加坡房地産市場非常熟悉,具備良好的房産投資思維,并且自己真槍實戰有參與投資新加坡房地産,緊跟新加坡最新房産市場發展趨勢。

在我所認識的幾位房産經紀人當中,Sophia有着豐富的投資經驗,在獅城的樓市摸爬滾打多年,有自己的獨特見解和投資思路,曾幫助過無數不同需求的客戶,在買房路上助他們一臂之力,并獲得客戶誠懇的好評。

回看她的投資經曆,已經超出同齡人一大截。

Sophia的投資之路
2008年,23歲的她從中國四川到新加坡南洋理工大學攻讀碩士。那年的新加坡正經曆着經濟危機,她邊讀書邊悄悄觀察着這座城的房價變化,夢想着能在新加坡買到屬于自己的房。

當時,新加坡二手的兩室一廳,大約70萬新币(350萬人民币)入門價,首付10%,外國人沒有額外印花稅。

她在心裡默默對比了曾經生活過的成都,差不多格局的房子,總價90萬人民币,還在高新區,但是中國貸款利率高,首付款比例比新加坡要高。

糾結過後,在眼前的價格驅動下,2009年,她選擇了買成都高新區。

20歲出頭的她,懵懵懂懂,也不知道這個決定是對是錯,但怎麼樣也掩蓋不住自己内心的小确幸,畢竟是人生的第一套房。

結果,2010年到2015年,中國房地産市場沒有起色(資金都在股市裡)。

然而,2009年到2013 年,新加坡樓市可是突飛猛進的漲啊。

她悔不該當初的錯誤決定,并為沒能用同樣的首付在新加坡投資房産而懊惱……

初出茅廬,正是拿錢買經驗的年齡,好在成都高新區的房子也不會太讓人失望。

經過這一次的入市初探,再之後,她的投資之路,可謂一路順暢。

2013年,她便将投資目光正式轉向新加坡,研究起樓市的一舉一動,不放過一根毫毛。

但從2013年開始,新加坡樓市就在不痛不癢的跌着,跌得不多,每個季度大概1%,一年跌3%-4%……

漲久必跌,跌久必漲。

2016年,到了中國樓市高峰期,成都的房子漲到了150萬,180萬,200萬,220萬,幸福來得太突然,好像每2、3個月就漲20萬人民币。直到2018年初,2、3線城市達到最高點。

漲幅期間,Sophia分别在成都,重慶等地追買了幾套房,中國市場也不放過。

2017年,新加坡各種數據顯示房價已經見底,開始複蘇,從2013年到2017年,經過4年的漫長等待,終于迎來價格的拐點,開始止跌反彈。

而此時,Sophia判斷準确,抓住機會購買了兩套适合中期投資的房産。目前一套“以租養房”,另外一套還在建(根據工期付月供),這樣分散後,供房壓力并不大。

以上,可能隻是她在投資領域的某處小角落,經驗的積累,讓她有更多的底氣與大家分享心得。

投資房産是考驗一個人的知識、眼光、膽略的行為,并不隻是資金實力。

那麼,除了資金實力,她是如何平衡投資的?

1、投資組合

為了分散投資,她選擇了一些無需付月供,定期有較高租金回報率的項目。這些項目位于發展中國家:如柬埔寨、泰國。發展中國家利息高,沒有杠杆,但經濟增長快,租金回報高,升值潛力高。這一類投資組合,每月能為她帶來約2000美金的純回報,用來補貼其它房産的月供或支出。

類似以上組合,推薦給已經有了其它房産投資後,想要分散、平衡投資組合的朋友。

2、房産信托

對于有能力的投資者,她推薦以房産信托的方式為孩子買一份保險,用房産收租的形式來負擔孩子的生活、學習費用。房産可以對沖20年孩子成長階段的通貨膨脹,并且比傳統保險更加靈活,變現也更容易。

謝可  Sophia
主營業務:中國客戶房産銷售
HP:+65 98582680
微信号:xieke87
郵箱:me@sophiapropertyconsultant.com

這樣一位有着豐富投資經驗的房産經紀人,永遠保持着靈敏嗅覺和投資思維,活躍在行業最前線的舞台。

她自己喜歡在不同的城市看房,分析數據,比較價值和升值潛力,通過篩選,手持大量好房源,根據客戶的不同需求第一時間為他們匹配到合适的房子。

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投資經驗分享

1、如果是自住型的房屋,一定要适合自己以及家人的基本居住需求,生活方便作為首要考慮因素,看着舒服和住得舒心才是關鍵。

如果是以投資為主,建議一切向“錢”看齊,所選項目一定要有良好的租賃潛力,實現以房養貸。換句話說,隻要付了買房的首付,後期的銀行月供可以通過收取每月的租金來償還,同時,樓盤要具備良好升值潛力,符合潛力投資房的基本條件。

2、 房産投資是一個用價格換價值的資本遊戲,永遠要非常清楚自己投資的房産價值在哪裡,不要去投資那些看起來價格貌似很誘人,但是不了解實際價值的房産。

一定要全面系統的了解房産的整體價格和價值,橫向比較(過去5年的周邊房産成交價和未來5年的價格走勢),縱向了解該區域其它類似産業的平均成交價,再做投資決定。

3、實地考察,眼見為實。去樓盤周邊考察投資環境,有些房子出租率高,但是不一定會有太大的升值潛力,而另一些房子恰好相反。

4、租客的穩定來源是房産投資保值增值的重要條件之一,當決定投資某房産時,記得反問自己,市場不好的時候,我的潛在租客在哪裡?

5、要順勢而為,跟着政府走。新加坡政府是一個執行力極高的政府,言出必行,投資産業也要與時俱進,與時偕行。真正的高效回報區域是政府未來重點發展的區域。

6、利用好銀行杠杆。人生的初級階段是為錢打工,高級階段是讓錢為你賺錢。新加坡作為亞洲金融中心,有着完善的金融系統,銀行融資利息低,年貸款利率平均約為2%左右,遠遠低于中國大陸,若貸款年限為30年的話,基本上可以實現以房養貸。

7、挑選您認為最佳的房産經紀人合作。除了必備的專業知識外,有個人投資經驗很重要,除了個人投資經驗外,與經紀人打交道的第一感覺要舒服,後面的合作才會更愉快。

每一項成功房産投資的背後都有極其專業的房産經紀人協助他們。

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新加坡是一個平均年回報小于8%的成熟市場,長期來看,屬于穩定緩慢增長型,中期來看,周期明顯,有規律可循。這樣健康的市場其實風險很小,下行周期把風險都釋放掉了。隻要不是在最高點買入,能力範圍内投資,踩準節拍,加上合理杠杆,利潤是很可觀的。

熊去牛來,觸底反彈,獅城樓市正保持着平穩的漲幅,這一輪周期還在繼續。

全球經濟動蕩之時,獅城市場反轉的信号表現得更加堅定,精英階層和富人們正在轉移戰場,打響資産保衛戰。

抓住2018的尾巴,現在入場,還有機會。

花園城市、宜居環境、精英教育、避稅天堂……他們看中獅城的遠遠不止這些,還有我們在中國觸及不到的那片天空。

有置業想法的朋友,可以多做功課,量力而行,與房産經紀人多交流,切記眼見為實,耳聽為虛,畢竟最終隻有自己能對自己的投資負責。

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(圖文由博納産業中文精英隊提供)